I. Tình huống thực tế

Anh Thanh bán căn nhà 3 tỷ đồng, khách làm hợp đồng đặt cọc 150 triệu đồng có công chứng. Khi họ “bùng kèo”, anh rơi vào thế “không thể bán” được cho ai và còn bị đòi tiền ngược lại.

Theo hợp đồng, trong 60 ngày kể từ ngày ký, bên đặt cọc có nghĩa vụ thanh toán đủ tiền để anh Thanh chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất theo quy định. “Quá thời hạn nêu trên mà bên đặt cọc không thanh toán đủ sẽ bị mất tiền cọc”.

Nhưng quá thời hạn hợp đồng, bên mua không thanh toán nốt. Anh Thanh nhiều lần hối thúc, nhưng họ khất nhiều , cuối cùng thấy không thiện chí, anh quyết định bán cho người khác.

Đầu tháng 6, khi làm thủ tục bán, anh Thanh được bên công chứng cho hay cần “hủy hợp đồng đặt cọc công chứng với người khách đầu tiên mới bán được cho người khác”.

Anh Thanh liên hệ với khách này và được trả lời chỉ đồng ý cùng đi hủy hợp đồng đặt cọc ở phòng công chứng nếu được trả lại 50 triệu đồng và nhận thêm 10-20 triệu đồng. “Không chịu, anh có thể đi khởi kiện nhưng sẽ mất hàng năm mới có thể bán được nhà vì “kèo” này đã ký với tôi”, người này nói.

II. Góc nhìn pháp lý

1. Giá trị công chứng

Công chứng giúp đảm bảo độ tin cậy về nhân thân, về tư cách pháp nhân của các bên cũng như bảo đảm giá trị pháp lý của hợp đồng, bản dịch, bản sao từ đó giúp phòng ngừa rủi ro, tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia hợp đồng, giao dịch.

Văn bản được công chứng được bảo đảm về mặt nội dung, tính xác thực, hợp pháp, và chỉ có Tòa án mới có quyền xem xét, tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.

2. Các trường hợp bắt buộc công chứng

a) Hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất (Điều 167 Luật đất đai 2013)

Hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho/thế chấp/góp vốn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

b) Hợp đồng liên quan đến nhà ở (Điều 122 Luật nhà ở 2014)

Hợp đồng mua bán/tặng cho/đổi/góp vốn/thế chấp nhà ở thương mại hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

c) Một số hợp đồng, giao dịch khác

– Giấy bán, cho, tặng xe của cá nhân (Điều 10 Thông tư 15/2014/TT-BCA)

– Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ. (Điều 630 Bộ luật dân sự 2015)

– Bản dịch tiếng Việt của di chúc được lập bằng tiếng nước ngoài. (Điều 647 Bộ luật dân sự 2015)

– Văn bản thừa kế nhà ở, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. (Điều 122 Luật nhà ở 2014, Điều 167 Luật đất đai 2013)

Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. (Điều 122 Luật nhà ở 2014).

Như vậy, có thể thấy Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng thuê nhà ở không cần thực hiện công chứng mà sẽ được thực hiện theo nhu cầu và yêu cầu của các bên trong Hợp Đồng.

3. Hủy bỏ hợp đồng công chứng

Hủy bỏ hợp đồng đã công chứng được thực hiện theo hai cách như sau:

Cách 1: Khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó. (Điều 51 Luật Công chứng 2014)

Có nghĩa rằng việc công chứng hủy bỏ hợp đồng phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành đồng thời có sự tham gia của Các Bên trong Hợp đồng đó.

Cách 2: Đề nghị Tòa án tuyên bố hủy bỏ hợp đồng

4. Thực tế phát sinh

+ Phía công chứng

Một số văn phòng công chứng đang “máy móc” không thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất giữa Bên Nhận Cọc với Bên Thứ Ba, nếu trước đó bên nhận cọc (như trường hợp anh Thanh) đã ký hợp đồng đặt cọc có công chứng.

+ Phía người đặt cọc

Người đặt cọc lợi dụng việc công chứng và quy định của pháp luật để trục lợi và gây khó dễ cho Bên Bán như trường hợp đã nêu, cũng như các tranh chấp liên quan vì không liên hệ được với Bên Mua do họ bỏ cọc mà ở đây chỉ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của Bên Bán.

Từ thực tế phát sinh theo quy định của Luật, tùy thuộc vào quyền và lợi ích của mình Các Bên cân nhắc và cẩn thận trong việc công chứng Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng thuê nhà nhé.

Ngọc Loan

NẾU CẦN TƯ VẤN, HỖ TRỢ HÃY LIÊN HỆ VỚI CHÚNG TÔI – CÔNG TY LUẬT TNHH THE LAM
Địa chỉ: Tòa nhà Indochina, số 4 Nguyễn Đình Chiểu, P. Đakao, Q1, Tp HCM
Điện thoại: (028) 7105 8222. Hotline: 0973 097 777
Email: info@thelamlawllc.com