Hiện nay, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam vẫn còn nhiều hạn chế so với cá nhân trong nước. Các quy định về sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài có thể được tìm thấy tại Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng như một số sửa đổi tại Nghị định 30/2021/NĐ-CP.

1. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở

Điều 159, Điều 160 Luật Nhà ở năm 2014 hướng dẫn đối tượng và điều kiện của cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:

– Đối với cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam phải có:

+ Giấy chứng nhận đầu tư

+ Có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan.

– Đối với cá nhân nước ngoài không thuộc trường hợp trên phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Giấy tờ pháp lý kèm theo:

Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đối với cá nhân nước ngoài phải có giấy tờ chứng minh như sau:

– Có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam;

– Không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

2. Điều kiện tham gia giao dịch về nhà ở (điểm b khoản 2 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014)

Cá nhân nước ngoài phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

3. Hình thức sở hữu (khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014)

– Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà  và pháp luật có liên quan;

– Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.

4. Số lượng sở hữu (Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP)

Đối với chung cư:

– Cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư;

– Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương khu vực hành chính cấp phường nhưng có nhiều tòa chung cư thì cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.

Đối với nhà ở riêng lẻ:

– Trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường có: Dự án xây dựng nhà ở riêng lẻ dưới 2500 căn: cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó;

– Dự án xây dựng nhà ở riêng lẻ 2500 căn: cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn nhà trong dự án đó;

– Trường hợp có từ 2 dự án trở lên mà tổng số nhà ở trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2500 căn thì cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% lượng nhà ở của mỗi dự án.

5. Thời hạn sở hữu (Điều 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP)

Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở theo các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế: không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Vậy có được phép gia hạn thêm thời gian sở hữu?

Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 tháng, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam nộp đơn xin đề nghị gia hạn cùng bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tới Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở.

Số lần gia hạn thêm là 01 lần nhưng không quá 50 năm.

Trường hợp nào không được gia hạn?

Khi hết hạn sở hữu lần đầu mà cá nhân nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam quyết định buộc xuất cảnh thì không được gia hạn thêm thời hạn sở hữu.

Lưu ý: Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền như chủ sở hữu nhà ở Việt Nam;

Trước khi hết hạn sở hữu: cá nhân nước ngoài được bán, tặng cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà cá nhân nước ngoài không thực hiện quyền này và cũng không gia hạn thì nhà ở đó thuộc sở hữu của nhà nước.

Ngọc Loan

NẾU CẦN TƯ VẤN, HỖ TRỢ HÃY LIÊN HỆ VỚI CHÚNG TÔI – CÔNG TY LUẬT TNHH THE LAM
Địa chỉ: Tòa nhà Indochina, số 4 Nguyễn Đình Chiểu, P. Đakao, Q1, Tp HCM
Điện thoại: (028) 7105 8222. Hotline: 0973 097 777
Email: info@thelamlawllc.com