Kinh doanh bất động sản là một trong những ngành nghề kinh doanh có điều kiện do tính chất đặc thù. Những quy định liên quan trong điều kiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản là hết sức cần thiết, tác động trong nhiều mặt của đời sống từ kinh tế, xã hội,..đặc biệt đối với các dự án bất động sản có quy mô và tổng mức đầu lớn càng ảnh hưởng mạnh mẽ. Do đó, dự án chuyển nhượng phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật mới được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

1. Quy định chung

Tại điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp)” quy định đã bỏ đi điều kiện về vốn pháp định cần có khi thành lập doanh nghiệp là 20 tỷ đồng. Như vậy, chủ thể muốn kinh doanh bất động sản hay chính xác hơn rằng bên chuyển nhượng dự án phải là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản.

2. Bên Chuyển Nhượng dự án

Chủ đầu tư dự án bất động sản (Bên Chuyển Nhượng dự án) được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh đồng thời đảm bảo các điều kiện được chuyển nhượng dự án như sau:

+ Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt.

+ Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

+ Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

Mặt khác, Bên Chuyển Nhượng dự án phải có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Căn cứ: Điều 48, Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

3. Bên Nhận Chuyển Nhượng Dự Án

a) Về chức năng kinh doanh: chủ thể nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản.

b) Về năng lực tài chính: tuy rằng quy định pháp luật không còn áp dụng vốn pháp định của chủ thể kinh doanh bất động sản (được cho là không thực tế trong điều kiện đời sống vật chất hiện nay) vẫn phải thể hiện thực lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án, cụ thể:

Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên và có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác (Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).

Văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai. Trường hợp chưa có văn bản chứng minh có vốn thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đất đai thì phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập hoặc báo cáo tài chính đã được kiểm toán về mức vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm nhận chuyển nhượng hoặc năm trước liền kề năm nhận chuyển nhượng) đối với doanh nghiệp đang hoạt động; đối với doanh nghiệp mới thành lập thì nếu số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ thì phải được ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp, nếu số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá hoặc thẩm định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá, thẩm định giá tài sản của doanh nghiệp (Điều 12 Nghị định 76/2015/NĐ-CP).

c) Về cam kết: bên nhận chuyển nhượng phải cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Có thể thấy những điều kiện được Luật kinh doanh bất động sản đặt ra không quá khắt khe, chỉ là những điều kiện cơ bản để một chủ thể được phép hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, có thể kế thừa, tiếp tục việc thực hiện dự án của chủ đầu tư cũ.

Ngọc Loan

NẾU CẦN TƯ VẤN, HỖ TRỢ HÃY LIÊN HỆ VỚI CHÚNG TÔI – CÔNG TY LUẬT TNHH THE LAM
Địa chỉ: Tòa nhà Indochina, số 4 Nguyễn Đình Chiểu, P. Đakao, Q1, Tp HCM
Điện thoại: (028) 7105 8222. Hotline: 0973 097 777
Email: info@thelamlawllc.com