Tình huống thực tế

Anh M (Bên mua) và anh Q (Bên bán) thực hiện hợp đồng mua bán nhà. Hợp đồng chưa được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Hai bên đã thanh toán tiền mua và giao đất cho đối phương. Tuy nhiên, sau đó anh M lo sợ rằng vì hợp đồng không được công chứng nên có thể giao dịch này bị vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức hợp đồng và anh không thể làm thủ tục sang tên nên đã làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết.

1. Yêu cầu công chứng, chứng thực

Luật Đất đai 2013 tại điểm b khoản 3 Điều 167 quy định: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Yêu cầu công chứng, chứng thực cũng được đòi hỏi đối với đa phần giao dịch về nhà ở. Như quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014: Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.

2. Quy định pháp luật về vô hiệu hợp đồng do không tuân thủ về hình thức

Tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, dù hợp đồng (giao dịch) không đáp ứng được về mặt hình thức nhưng nếu các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án vẫn công nhận hiệu lực của hợp đồng.

Như tình huống tại phần đầu bài viết, hầu như các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ cơ bản trong hợp đồng mua bán nhà nên Tòa theo hướng công nhận hợp đồng này và anh M được quyền liên hệ với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện thủ tục sang tên trước bạ theo quy định của pháp luật.

Từ thực tế trên, anh M muốn làm thủ tục sang tên khi Bên Bán không hợp tác làm lại hợp đồng có công chứng, cách duy nhất để anh M thực hiện chuyển quyền sở hữu là yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch/hợp đồng trên.

Do đó để tránh rắc rối, Các Bên trong mua bán nhà đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất,… nên đảm bảo điều kiện về hình thức cũng như điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.

Ngọc Loan

NẾU CẦN TƯ VẤN, HỖ TRỢ HÃY LIÊN HỆ VỚI CHÚNG TÔI – CÔNG TY LUẬT TNHH THE LAM
Địa chỉ: Tòa nhà Indochina, số 4 Nguyễn Đình Chiểu, P. Đakao, Q1, Tp HCM
Điện thoại: (028) 7105 8222. Hotline: 0973 097 777
Email: info@thelamlawllc.com